住まいづくりブログ

2017/08/24

長期優良住宅とは? その2

投稿者:ニホンのくらしFC本部

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長く快適に住まう!

 

 長期優良住宅の建物は、数世代にわたり住宅の構造躯体(少なくとも100年継続使用するための措置が講じられている)が使用でき、かつ、構造躯体に比べて耐用年数の短い内装・設備の維持管理やメンテナンスがしやすいよう考慮されています。

 そのような建物を、維持保全計画に沿ったメンテナンスを行い、長く快適にお住まい頂けることが最大のメリットです。

 

 

長期優良住宅の税制優遇メリット

 長期優良住宅は、一般の住宅に比べて様々な税制上の優遇措置があり、長期優良住宅に対する特例は、以下のとおりとなっています。(適用期間:居住年 平成26年4月1日~平成33年12月31日)

 

【戸建て住宅の場合】

  一般住宅 長期優良住宅
控除対象借入限度額   4,000万円 5,000万円
控除期間  10年間 
控除率 1.0%
最大控除額 400万円 500万円
年間控除額 40万円 50万円

登録免許税(所有権保存登記)

0.15% 0.1%
登録免許税(所有権移転登記) 0.3%

0.2%

不動産取得税 1,200万円控除 1,300万円控除
固定資産税 減額措置適用期間 3年 5年

 

【試算例 ~ 延床面積143㎡】

(建物本体価格・・・2,500万円 固定資産税評価額・・・1,750万円 課税標準額・・・1,225万円)

 

 ①登録免許税~所有権保存登記

  長期優良住宅の場合、原則、固定資産税評価額×0.15%が0.10%に優遇されます。

  <一般住宅>   1,750万円×0.15%=26,250円

  <長期優良住宅> 1,750万円×0.10%=17,500円  ⇒  8,750円お得 

 

 ②不動産取得税

  不動産取得税は、次の計算式で計算します。

  (固定資産税評価額-控除額)×税率

  

  <一般住宅>   (1,750万円-1,200万円)×3%=165,000円

  <長期優良住宅> (1,750万円-1,300万円)×3%=135,000円   ⇒  30,000円お得 

 

 ③固定資産税

  通常、新築住宅の固定資産税は、以下により軽減されます。

   ⇒新築住宅の固定資産税額=住宅の固定資産税評価額×1.4%×1/2

    *1戸あたり120㎡相当分までを限度とします。

 

  この減額措置によって1/2となる期間が、一般住宅(戸建て)の場合は3年間のところ、

  長期優良住宅の場合は、2延長され5年間適用されます。  

 

  この場合、固定資産税(都市計画税は除きます)は以下のとおりとなります。

   原則 課税標準額:1,225万円×1.4%=171,500円

   軽減 (1)120㎡以下の部分

       課税標準額:1,225万円×120㎡/143㎡×1.4%×1/2≒71,958円

      (2)120㎡を超える部分

       課税標準額:1,225万円×23㎡/143㎡×1.4%≒27,584円

      (1)+(2)=99,542円

 

  <一般住宅>   99,542円×3年間 + 171,500円×2年間 = 641,626円

  <長期優良住宅> 99,542円×5年間 = 497,710円         ⇒ 143,916円お得 

  (5年間課税標準額が変わらない、という条件で計算しています) 

 

 【試算まとめ】

  ①所有権保存登記・・・    8,750円

  ②不動産取得税・・・・  30,000円

  ③固定資産税・・・・・143,916円

  トータルで、182,666円 の経済的メリットが発生します。 

 

 

 一方、長期優良住宅は、このような経済的なメリットばかりではありません。

  長期優良住宅の申請時に、「維持保全計画」というものを提出しなければいけません。

 簡単に言うと、定期的に住宅の点検を行い、劣化状況や住宅の状態に合わせて補修や修繕を行う必要があるということです。 適切に維持管理を行い、新築時同様の強度や仕様状態をキープしておかなければいけません。

 そして、定期点検履歴や修繕履歴情報などの維持保全管理の記録を保存・保管しておくことが義務付けられています。

 

 一見すると手間がふえて、デメリットにも見えます。

 適切な維持管理といっても、法的な義務付けがないと、なかなか自主的に行うことは難しいのが現実ではないでしょうか?

 税制などで優遇を行う一方で、こうした維持管理を義務付ける事で、長く快適に住み続ける事が出来、良質な住宅資産として代々受け継ぐ事が出来るようにと考えられているのです。

 これはまた、図らずも住み替えることになり「売却」することになった場合でも、一般の住宅とは「査定」で違いが出ることを意味します。

 

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 状態の良い住宅が高く売れる、ということは容易に想像できると思いますが、「長期優良住宅認定証」やメンテナンス履歴などのエビデンスが存在することが、査定をする側、購入希望者にと言っては何よりの安心感につながります。

 良質な中古住宅の供給が増えれば、自動車のように戸建の中古住宅市場が健全化され、新築・建替に係る負担を削減し、国民の住宅への負担を軽減することをねらいとしています。

 

 これから住まいをご計画される皆様には、「長期優良住宅」かどうか? 前向きに取り組んでくれる業者かどうか? なども念頭に置きながらご計画される事をお勧めいたします。

 

 

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